卖楼“地板价” 广州番禺市桥西楼市上演激烈“三国杀”
发布日期:2020-05-29

  此外,正在修建的景观大道也是一个机遇,这条大道修好后,从龙光·天璞可以北穿祈福新邨,直抵汉溪长隆,时间缩短至10分钟左右。

  从成本来看,这样的楼价合理,问题在于,看楼客不太在意开发商的成本是多少,而是更在意周边板块楼盘的市场售价。

  最先开价的是龙光·天璞,五一推出的产品售价在3.6万-4万元/平方米之间,五一期间有额外折扣,还推出了部分超低价特价单位,89平方米的带主套三房,总价280万元,折合单价略高于3.1万元,特价单位性价比较高,开发商报称“五一卖得还可以”。

  从理论上讲,番16路和番4B路公交车都能到达市桥西,不过两路车的候车点之间距离很远,无法兼顾,一般人会选择较近的番16路。“一般10-15分钟会有一趟车。”有正在候车的当地居民介绍说。

  大夫山公园是市桥西板块最大的卖点。电建地产·洺悦玉府距离大夫山最近,约1公里。大夫山在番禺人中知名度很高,如同广州人心目中的白云山。五一当天,距离市桥西最近的大夫山南门有长达两三百米的车龙等候入园。

  大夫山和南站是卖点

  但正如一位现场看楼客所言,这样的卖点目前看来远不如地铁、学校有吸引力:“从楼盘走到大夫山也要十几分钟,而且大夫山傍晚就关门了,下班回去已经没法逛了——难道你还能天天去?高铁站就更不可能天天去了。”

  电建地产·洺悦玉府的带主套三房面积更大,现场销售人员没有给出具体报价,而是反复问以买家身份到场的记者:“你认为这么好的产品要卖多少钱?”当记者回复以3.5万元/平方米的报价时,销售人员翻出一张图表,展示出番禺近期拍地的详细情况,说:“你看,我们这三块地都拍出这么高的地价,怎么可能卖这个价钱?”

  能否成为第二个市桥南?

  而距离市桥西十多公里的广州南站,则是第二个卖点。倘若走最近的东新高速,开车到广州南站只要十几分钟。“我们楼盘在高铁经济辐射圈内。”三个楼盘的现场销售人员都有类似的说法。

  买地“天花板价”遭遇卖楼“地板价”

  现场直击

  市桥西当年算是市桥的郊区,从市桥往西南方向走,先经过联邦工业园,再经过几条城中村,然后在禺山西路旁边依次会看到大华、电建的项目,向南转入景观大道,则是龙光的项目。

  目前,距离市桥西最近的地铁是3号线市桥站,在已经公布的远期规划当中,这边暂时没有地铁站。

  若是市桥西板块能够向市桥南板块靠拢,打造成番禺高端住宅聚集地,或许真能成为第二个市桥南,毕竟番禺向来是富庶之地,不缺购买力。

  至于学校,附近的小学倒是有不少,但是知名度不高,不能算是加分项。在龙光·天璞和电建地产·洺悦玉府东面预留了一块教育用地,暂未确定学校。

  市桥西板块是否就毫无机会?未必。若论与市桥中心区的距离,市桥南和市桥西两个板块差不多,10年前,两个板块的境况相差无几;如今,两个板块仍然没有地铁线经过。

  ▲ 五一当天,两三百米的车龙等候进入大夫山公园

  成本倒逼楼价并不低

  假若横向与东面的亚运板块相比较,这三个新盘的价钱也要高出一截,而且目前的地铁和学校等配套还比不上亚运板块。

  专题文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

  广州番禺市桥西楼市上演激烈“三国杀”

  2015年,时代地产以高于周边一手楼盘售价的地价(1.6万多元/平方米)拿下市桥南宅地时,也招致市场质疑——对于一个当年一手楼均价还低于1.5万元/平方米的板块而言,没有多少人会想到,如今市桥南部分楼盘的二手价已经逼近4万元/平方米 。

  今年五一,很久没有全新盘亮相的广州番禺区一下子杀出了几个新盘,尤其是在市桥西板块,大华·紫悦府、龙光·天璞、电建地产·洺悦玉府三个新盘几乎是同步上市,然而三个楼盘的同步推售并未带动板块的人气,与同期部分板块旺盛的人气相比,这三个楼盘的人气都不算太高,整个板块暗流涌动,一场激烈的“三国杀”正在上演。

  目前,大华集团与其项目旁的大富村、北海村、大平村联系紧密,有意拿下这三条村的旧改,若是大华集团实现连片开发,对市桥西板块的整体形象或将是一个提升。

  对于非番禺本地人来说,知道市桥的或许有不少,但市桥西在哪,知道的人并不多。从最近的地铁站——3号线市桥站出发,到大华·紫悦府还要换乘七站公交车,到龙光·天璞和电建地产·洺悦玉府要八个站,车程五六公里。

  若从成本的角度来看,这三个楼盘的单价就算是“4万出头”,也不算是太贪心。2018年拿地的大华项目,楼面地价是20154元/平方米;2019年拿地的电建项目,成本是25099元/平方米;龙光项目是26375元/平方米。

  虽然市桥西板块的卖点不算突出,楼价却不低。

  实际成本还要更高一些。有知情人士告诉羊城晚报记者,龙光项目只要配建人才公寓,隐含成本不算高,而电建项目要配建供片区共同使用的幼儿园、商业设施和人才公寓,实际地价成本至少在2.7万元/平方米以上。即使是看起来拿地成本最低的大华项目,由于要高标准地配建一个面积不小的市政公园,还有幼儿园、配建住房,实际成本也不比龙光项目低多少。而上面所说的成本,还没有把建安、税费、营销、融资等成本计算在内。

  从电建地产·洺悦玉府往北走大约300米,是市桥西板块另一个已经进入尾货销售阶段的大夫山·尚东,该项目目前仅余大约20套一手住宅在售,毛坯价2.6万-3万元/平方米,这个价格还是在附近拍出高价地后上调过的,去年4月中旬,该盘的单价还要便宜2000元、在2.6万元左右,大致就是这三个新盘的土地成本,就算加上2500元/平方米左右的装修成本,也比这三个新盘便宜不少。

  市桥西板块有比较多低矮厂房

  大华·紫悦府的“吹风价”和龙光·天璞差不多,不过同样是带主套三房,单位面积约99平方米,总价比龙光·天璞高。

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